近日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局決定將商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。這是因勢利導地實施精準調控政策，有利于穩(wěn)預期、提信心，防止風險擴散，更好服務實體經(jīng)濟。

　　一、政策調整的成因解析

　　近年來，隨著國內經(jīng)濟轉型升級步伐加快，商業(yè)地產(chǎn)市場同樣面臨轉型升級的壓力與機遇。在過去幾年中，受到疫情等因素影響，部分區(qū)域出現(xiàn)了商業(yè)用房庫存高企、空置率攀升、價格下調的現(xiàn)象。同時，以共享辦公為代表的新興業(yè)態(tài)以及體驗式商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等對商業(yè)空間提出了一些新的要求。本次降低首付比例?助力房企紓困，穩(wěn)定市場信心，也有利于?降低購房門檻，激活市場需求。同時，個別城市進行差別化調整體現(xiàn)出監(jiān)管層對于復雜性的充分認知，也是我國房地產(chǎn)調控堅持因城施策、分類指導原則的具體表現(xiàn)。

　　二、政策調整的雙重效應

　　商業(yè)用房貸款首付比例調整政策的核心在于通過降低購房門檻和優(yōu)化融資環(huán)境，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的精準調控，其效應主要體現(xiàn)在兩個層面：?降低市場準入門檻和增強金融資源支持實體經(jīng)濟力度?。一方面，適當放松首付款比例有利于降低優(yōu)秀購房者門檻，釋放市場主體活力、帶動就業(yè)和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。商鋪是企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營的主要載體之一，商鋪流通量反映的是市場活躍情況。適當放寬首付比例可以使得那些真正想從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但由于前期資金不足而暫時難以支付全款的企業(yè)和個人，可以較低的成本獲得生產(chǎn)要素。另一方面，差異化首付款為實體經(jīng)濟注入金融活水，同時也助于金融機構強化風險管控能力。差異化首付款政策配合專項再貸款工具引導銀行信貸資源更精準地流向小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色低碳等重點領域。同時本次調整則是根據(jù)不同區(qū)域、不同項目類型、借款人資質等因素采取差異化政策。這種精細化調控既能滿足合理需求，又能有效防止資金過度流入商業(yè)地產(chǎn)領域，避免形成泡沫風險。

　　三、政策調整的行動方略

　　對投資者而言，應客觀認識此次政策變動。商業(yè)地產(chǎn)投資是實業(yè)投資，最后還是靠實業(yè)來實現(xiàn)盈利。投資者應關注真正有實體項目或者有發(fā)展空間的行業(yè)，不盲目跟風，商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)能力差并且容易受到經(jīng)濟形勢的影響，要進行全面的風險評估，全面考慮首付、稅費、月供及長期持有的物業(yè)費、潛在空置期等綜合成本，避免因首付降低而盲目決策，需審慎判斷自身資金實力及風控能力；要聚焦長期價值，實際回報受空置期、運營成本及租戶穩(wěn)定性等多重因素影響，需把握區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集升級等長期價值驅動力，而不僅是短期的價格變化。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要把握窗口期加速存量資產(chǎn)去庫存化，積極利用這一政策窗口，實施優(yōu)化存量的營銷策略，針對性吸引中小商戶、初創(chuàng)企業(yè)等核心客群，從而改善自身經(jīng)營狀況；應保持對政策組合拳的密切關注，并在項目規(guī)劃與資金安排上為可能的進一步支持預留彈性。對于金融機構而言，應借此機會優(yōu)化信貸結構，審慎評估項目風險與借款人償債能力，為符合條件的商業(yè)用房購置提供信貸支持，助力市場健康循環(huán)；完善風險評估模型以應對市場變化，加強對商業(yè)用房貸款的風險評估能力，從看重抵押物市場價值到更關注借款人的經(jīng)營能力和項目本身的商業(yè)前景轉變。

　　四、政策調整的長效構建

　　調整商業(yè)用房貸款首付比例以“精準施策”的方式，有效緩解了當前商辦市場庫存壓力，同時為實體經(jīng)濟減輕負擔，激發(fā)市場活力提供了有力保障。在多項政策協(xié)同推進的背景下，將逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，穩(wěn)步增強金融市場信心，實體經(jīng)濟也將獲得更加優(yōu)質和高效的金融服務。就長遠來看，我國需要進一步健全商業(yè)地產(chǎn)方面的金融支持體系，包括商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、貸款產(chǎn)品的設計、多層次的風險防范化解機制，并將其與其他支持中小微企業(yè)、鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等方面的政策相配合，激發(fā)各類經(jīng)營主體活力，合力筑牢經(jīng)濟發(fā)展底盤，推動實體經(jīng)濟發(fā)展壯大。

　�。ㄗ髡撸簻刂荽髮W商學院副教授，周建華）